330万买8套房，月供1.4万收租2.1万！成都妈妈靠贷款当包租婆？

有人一买七八套老破小，租金月入过万，真相却藏着一个坑。

最近，随着央行降息，以及房价的持续下跌，把现有的钱存进银行已经没有自己当“包租公”、“包租婆”赚的多。

如某网络平台上，一位来自天津的李先生就分享了自己的经历，由于他手头有点钱，全部存银行收益太少，于是他变调查天津核心商圈的二手“老破小”房产，这些老破小房产在天津均价四十万到五十万左右，李先生没有忍住，一出手就是350万现金，购买了七套老破小房产。

这些老破小的原有主人都是急需用钱的人，所以对自己手里的老破小房产开的价格都比较低，李先生正好手头有现金，于是就这样李先生和卖家一拍即合，实现了他当“包租公”的梦想。

据悉，李先生购买的七套房，由于没有房贷压力，所以租金也极其实惠，再加上李先生购买的老破小房产都是天津核心地段，这八套房都很快找到了租客，李先生一个月就能收得租金一万五千元。

这无疑对李先生来说是一笔巨款。

无独有偶，位于成都的一位妈妈更狠，她见购买老破小能有这么大的收益，于是便花了330万买了成都市区的八套房，这八套房全部都是那种一室一厅的老破小，唯一的好处就是地段好还便宜。

而这位妈妈的付款方式也令人惊掉下巴，她自己只掏了110万作为八套房的首付，剩下的220万全都是贷款。

这样算下来这位妈妈需要给这些房贷月供1.4万，而八套房也很快租售一空后，这位妈妈每个月可以收得租金2.1万元。

看起来这样做每个月能额外收入0.7万元，不少人都对此感到十分心动。

但是，这里面其实还有很多因素需要考量，毕竟是这么大一笔钱的投资。

前面也说了，购买二手老破小的前提，首先是这套房要位于城市核心地段，再就是有人愿意去租。

以上海杨浦区的一位投资者为例，他贷款130万买了一套二手老破小，月供4500元，可是他实际上废了大力气找来租客后，月租才获得3500元。

这一来一回，投资者非但没有赚到钱，反而每个月倒贴1000元。其实这就是因为跟风而没有对自己的城市做好调查的标准投资案例。

现在的老破小购买模式，往往发生在一线城市和强二线城市，而且还要提一个术语，叫做“租售比”。

这个租售比其实就是每个月月租收入和买这套房的总体付出的一个比值，成都、武汉等城市租售比往往能达到3.8%，这可比把钱存在银行挣钱多了。

上海那边的租售比，因为本身房价足够贵，事实上才2.45%，其实这个租售比也比存钱到银行高上一点点了，但是要在上海投资老破小还得会买，会经营。

会买就是让投资者一定要买位置好的二手老破小，会经营则是要求投资者一定能够在短期内找到租客。

上海静安区的一项调查就显示，一套价格99万元的二手老破小，月租能够达到3000，这个租售比达到了3.6%，完全可以支持投资。

所以说，想要靠老破小挣钱，先去看看你的城市符合位置和租售比的要求嘛，就这两条因素，很可能就能排除掉你所在城市的大部分潜在投资房产。

现在时代发展的太快了，钱也变得越来越没有价值，不少人认为现在贷款了做了投资，以后钱好赚了，这些贷款也就不是事儿了。

这确实是一种比较流行的看法，而这种看法背后，其实还是一个道理，那就是让钱在你手里流动起来。

投资二手老破小固然有着潜在收益，但成本回收时间过于缓慢，而有时候，时间往往是最值钱的。

比如投资者突然资金链断了，急需用现钱，但是一看手中只有一堆可能没人会要的多套二手老破小，这就很要命了。

再有就是前面所有的计算都是理想情况下，你的租客会不会没有那么及时的找到，未来几年你们城市租房价格会不会下跌，以及你是否还要为了维修二手老破小付出多余的一大笔用于修复的钱，这些都没有在刚才的考虑之中。

再有就是，你去找租客的时间，其实也算是成本，这个时间绝不是短短一两天的花费，而是一种长期的管理式付出，你得找到靠谱的租客吧，你得亲自和租客见面和租客通通气吧，后续的房产管理以及各种大大小小的物业相关的事儿，你也得在场吧，所以这种隐形成本也是一个不可忽略的付出因素。

总的来说，真正做投资的不会跟着潮流去走，那赚的都是小钱，租售二手老破小也不是什么看起来多么美好的事情，投资者也必须拥有一个客观实际的投资眼光，只有这样才能赚的到匹配你能力的钱。